ローン返済中の家を売却するためには？

＜目次＞

①ローンを完済して抵当権（担保）を抹消する。
②住宅ローン残高を確認する。
➂売却不動産の相場価格を調べる。
④住宅ローン一括返済の手数料・・・住宅ローン一括返済の際には金融機関へ手数料を払わねばなりません
⑤（重要）ハウスクリーニング代や境界確定費用、既存建物解体費用など
⑥譲渡所得税と住民税…売却益を得られた場合、譲渡所得税と住民税がかかります

①ローンを完済して抵当権（担保）を抹消する。

抵当権・・・・住宅ローン等の貸し出しと引き替えに、金融機関が不動産に設定する権利

貸主（金融機関）は借主（ローン債務者）が返済不能の際に担保不動産を競売にかけて売買代金を返済に充てることができます。
売るためにはこの複雑な権利関係を整理する必要があります。

②住宅ローン残高を確認する。

代表的な調べ方を3種類ご紹介

<１：金融機関が作成する返済予定表を確認>

住宅ローンを契約した時に発行されるもので、借入金額や利息の内訳、毎月の返済額などが記された書面です。
繰上返済をしている場合（当初と内容が異なるため）や紛失している場合は、金融機関へ再発行を依頼しましょう。

＜２：金融機関から郵送される残高証明書で確認＞

特定の証明基準日時点の預金や借入金などの残高を証明した文書で住宅ローン控除の手続き等に利用します。
紛失している場合は、金融機関へ再発行を依頼しましょう。

＜３：金融機関のWEBサイトで確認＞

ネットバンクや金融機関のアプリを使うことで住宅ローン残高を確認出来ます。
金融機関によっては対応していないこともあります。

➂売却不動産の相場価格を調べる。

まずご自身でも軽く調べることをお勧めします。その上で不動産業者に相談しましょう。

＜ステップ１：不動産ポータルサイトで調べる＞

同じような条件の物件を探してみましょう。

ポータルサイトの売出価格は、実際の査定額より高く設定してあることが多いため、
あくまでも参考程度にしましょう。また、住んでいる物件より空き家の方が高く売れる事が多いです。

＜ステップ2：不動産業者に査定を依頼する＞

査定価格を売却価格と想定して、住宅ローン残高を上回るか確認しましょう。
複数社に依頼し、一番低い査定価格を参考にした方がゆとりのある資金計画を立てることができます。

＜ステップ３：売却諸経費を確認する＞

名称	概算	支払時期
①仲介手数料	売却額×3％＋6万円＋消費税（※）	引き渡し時
②印紙代	1,000円～10,000円	不動産契約時
➂抵当権抹消費用	登録免許税（一つの不動産で1,000円） 司法書士報酬2~30,000円	引き渡し・登記手続き時
④ローン一括返返手数料	10,000円～40,000円	引き渡し・ローン返済時
⑤クリーニング費用等	物件により	実行時
⑥譲渡所得・住民税	売却益による	売却翌年の確定申告時

一番大きな割合を占めるのは不動産業者へ支払う仲介手数料になることが多いです。
売却時の諸経費について、詳細はこちらも是非ご覧ください。
※売却価格400万円以上の場合

案件ごとに異なりますが、査定価格の５％程度はかかるものとして計画することをお勧めします。

④売却価格が（住宅ローン+諸経費）を上回っているか確認する。

④住宅ローン一括返済の手数料

住宅ローンを返済する場合は、金融機関へ手数料がかかります。
金額は金融機関により異なりますが、おおよそ１~4万程度かと思います。

⑤ハウスクリーニング代や境界確定費用、既存建物解体費用など

建物・・・ハウスクリーニング代、建物修繕費、住宅診断費
土地・・・既存建物解体費、測量費、除草作業費
などがかかるケースがありますが、これらは必ずではありません。
売主様の目的や物件の立地、建物の状況によりにやった方が良い場合、やらない方が良い場合がございます。
適切な采配で早期売却、高額売却に導くために

自ら売主としての販売経験が豊富で建設業者でもある弊所がお手伝いします。

＜参考価格※＞
・ハウスクリーニング・・・・坪3,000円程度、水回りは別料金、汚れ具合により変動有
・住宅診断費・・・・・・・・30坪程度の一戸建てで7~8万、建物の広さや調査内容により異なります。
・既存建物解体費・・・・・・木造建物で坪4～５万円程度
・一般的な測量費・・・・・・土地面積30坪～100坪で35万～50万円程度
・道路側も含めた確定測量・・土地面積30坪～100坪で50万～80万円程度
※案件ごとに差が出ますので必ず見積もりを取ることをお勧めします。

⑥譲渡所得税と住民税

売却益を得られた場合、譲渡所得税と住民税がかかります

譲渡収入金額：土地・建物の譲渡代金、固定資産税・都市計画税の精算金

取得費：次のA、Bのうち大きい金額を使用
　A実額法：土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
　B概算法：譲渡収入金額×5％

譲渡費用：売却するためにかかった費用
・売却時に支払った仲介手数料
・登記費用
・売主が負担した印紙税
・貸家を売るために賃借人に支払った立退料
・土地を売却するために、土地上の建物を解体したときの解体費用
・測量費用
・譲渡価格を増加させるために、その譲渡に際して支出した費用

特別控除：居住用の3,000万円特別控除の特例等

<税額計算>

譲渡益の税率は分離課税となり、対象の不動産の用途、所有期間により異なります。

※買い換えた住宅における住宅ローン控除との併用はできません。
（注）上記税率には復興特別所得税として所得税の2.1相当が上乗せされています。
所有期間・・・譲渡した年の1月1日現在で何年経過しているかで求めます。